Dispositif BRS - Bail Réel Solidaire Késaco ?

Face à la flambée des prix de l’immobilier dans la ville de Montpellier et ses alentours, le bail réel solidaire permet aux ménages de se loger à coût réduit. Un dispositif qui a pour objectif de favoriser la mixité sociale et de faciliter l’accès à la propriété dans des zones tendues.

le BRS est un dispositif innovant qui dissocie la propriété foncière et la propriété bâtie. Ainsi l’Organisme de foncier solidaire (OFS) achète le terrain et y fait réaliser ou réhabiliter des logements. Avec le BRS, il reste propriétaire du terrain tandis que le bâti est cédé au ménage qui en devient propriétaire. L’acquéreur du logement verse tous les mois un loyer pour son occupation dans le cadre d’un bail de 99 ans (redevance d’occupation fixée à 1,30 euros par m2 et par mois).

Comment fonctionne le BRS ?

Le BRS est un contrat entre un preneur, futur propriétaire du logement et un Organisme de Foncier Solidaire (OFS). Il s’agit d’une structure à but non lucratif qui achète et gère des terrains dans le but d’y édifier des habitations accessibles en termes de prix.
Les preneurs de BRS doivent respecter des plafonds de ressources et occuper le logement au titre de résidence principale.
Les OFS sont les uniques organismes pouvant proposer ce type de contrat.
En contrepartie, le prix de revente est plafonné pour que d’autres ménages modestes puissent acquérir le logement.
Le BRS permet de devenir propriétaire d’un logement à un prix abordable.

Quels sont les avantages ?

acheter un bien sans avoir à payer le prix du terrain, ce qui permet de réduire significativement le coût d’acquisition.
TVA à 5,5 % dans le cas d’un logement neuf.
abattement de taxe foncière dans certaines communes pouvant aller jusqu’à 30 %.
possibilité de bénéficier d’un prêt à taux zéro.
bail d'une durée comprise entre 18 et 99 ans renouvelable, ce qui permet de sécuriser l’achat à long terme.
transmission des droits réels immobiliers par vente, donation ou succession pour permettre la constitution d’un patrimoine.
Le BRS permet de réduire de 15 à 30 % le prix d’achat d’un logement par rapport au marché immobilier de la région Occitanie.

Quelles sont les conditions pour acheter sous BRS en Occitanie ?

Le BRS est réservé aux ménages les plus modestes, il faut donc satisfaire certaines conditions :

vos ressources ne doivent pas dépasser le plafond fixé par la réglementation.
le bien acheté doit devenir votre résidence principale.
vous devrez verser une redevance d’occupation à l’OFS pour l’occupation du terrain fixée à 1,30 euros par m2 et par mois.
le logement peut-être soit un bien immobilier existant soit un logement en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), c'est-à-dire neuf sur plan.
En cas de revente, l’OFS encadre le prix (plus-value limitée). Le bien est toutefois transmissible au conjoint survivant et aux descendants.
Un nouveau ménage peut à son tour acheter et devenir propriétaire du logement à un prix abordable, après vérification de son éligibilité au dispositif par l’OFS et agrément.

En ce qui concerne les plafonds de ressources, les montants sont actualisés chaque année par le gouvernement. Ils varient en fonction du nombre de personnes constituant le foyer et la zone géographique concernée.

La répartition des localités

la zone A regroupe les grandes métropoles de France, dont Montpellier
la zone B1 est composée des agglomérations de plus de 250 000 habitants, les alentours des grandes métropoles et certaines localités où les prix de l’immobilier sont particulièrement élevés, comme Nîmes et Perpignan
la zone B2 réunit les agglomérations de plus de 50 000 habitants comme Béziers et Alès, ainsi que les villes proches du littoral
la zone C comprend le reste du territoire français.

Montants des plafonds de ressources en vigueur au 1er janvier 2024 (sur la base du revenu fiscal de référence n-2 en euros) :

La revente sous bail réel solidaire

Si vous souhaitez revendre un bien sous bail réel solidaire, son prix de cession est encadré selon les conditions prévues au bail et dans le respect des plafonds du prix de cession, à savoir :

un prix qui ne doit pas excéder le prix d'acquisition des droits réels, actualisés par application de la variation d’un indice choisi par l’OFS.
un prix qui ne peut excéder un plafond fixé par arrêté et applicable au PSLA (TVA comprise).

Ce système anti-spéculatif permet l'acquisition du bien par un autre foyer à revenus modérés. Si vous ne trouvez pas d’acquéreur, c’est l’OFS qui rachète votre logement. Vous êtes donc certain de pouvoir revendre votre bien.

A ce jour et à ma connaissance, ce dispositif n’est pas en application sur Béziers.

Questions

Ce dispositif permettra t’il à des particuliers de réaliser une construction résidence principale sur un terrain appartenant à un OFS (Organisme de Foncier Solidaire) ?

Dans l’affirmative, la redevance d’occupation sera-t-elle fixée sur la base de 1.30 euros par m2 comme il est prévu dans le cadre d’un logement en VEFA ? (ce qui risque d’être élevé sur un terrain de 300 m2 X 1.30 euros = 390 euros

Ce dispositif va-t-il s’étendre sur Béziers sur des projets de promotion immobilière ?

Je mène l’enquête…